Nội dung:
Theo VARS, thị trường bất động sản có thể đón nhiều làn sóng đầu tư trong thời gian tới khi tín dụng nới lỏng được phát đi, dòng tiền rẻ được bơm ra trong bối cảnh thị trường phục hồi. Tuy nhiên, hoạt động tín dụng vẫn được kiểm soát nhằm tránh rủi ro cho thị trường và nền kinh tế.
1. Tín hiệu cho thị trường từ ngân hàng nhà nước (NHNC)
Bản tin tuần mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã để cập đến những diễn biến quan trọng trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, đặc biệt là những chính sách của Ngân hàng Nhà nước (NHNN). Sau một thời gian kéo dài giảm dần lãi suất và khối lượng phát hành, đến ngày 5/3/2025, NHNN đã chính thức dừng phát hành tín phiếu. Điều này không chỉ đánh dấu một bước chuyển mình trong chính sách tiền tệ mà còn gửi đi tín hiệu mạnh mẽ về định hướng nới lỏng tiền tệ, phù hợp với chủ trương của Chính phủ nhằm hỗ trợ kéo giảm mặt bằng lãi suất thị trường.
- Những Biến Động Trong Lãi Suất
Mặc dù chưa có động thái giảm lãi suất điều hành, lãi suất huy động đã có xu hướng giảm nhanh chóng trong thời gian gần đây. Sự giảm lãi suất này xuất phát từ việc NHNN “tuýt còi” các ngân hàng thương mại (NHTM) về việc tăng lãi suất huy động trên thị trường 1, nơi diễn ra các giao dịch tài chính giữa các định chế tài chính với doanh nghiệp và người dân. Điều này đã tạo ra một môi trường thuận lợi hơn cho người vay, giảm bớt áp lực chi phí vay mượn.
Cụ thể, từ sau cuộc họp giữa NHNN và các NHTM vào ngày 25/2/2025, đến thời điểm 25/3/2025, đã có 24 ngân hàng thương mại như Bản Việt, Hàng Hải, PGbank, SHB, NCB, VCBNeo, BIDV, Techcombank, OCB, và nhiều ngân hàng khác đã điều chỉnh giảm lãi suất huy động. Mức giảm này dao động từ 0,1% đến 1,05%/năm, tùy thuộc vào từng kỳ hạn. Những thay đổi này cho thấy sự chủ động của các ngân hàng trong việc thích ứng với chính sách tiền tệ linh hoạt của NHNN, cũng như nhu cầu thị trường đang thay đổi.
- Tăng Trưởng Tín Dụng
Ngoài việc điều chỉnh lãi suất, NHNN cũng đặt ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 16%, tương đương với việc bơm ra thị trường 2,5 triệu tỷ đồng. Mục tiêu này hướng đến việc khơi thông dòng chảy của vốn vào nền kinh tế, nhằm thúc đẩy sản xuất kinh doanh và làm động lực cho sự phát triển của các ngành kinh tế. Việc này sẽ không chỉ hỗ trợ doanh nghiệp mà còn tạo ra nhiều cơ hội việc làm, góp phần giảm thiểu tác động tiêu cực của những biến động kinh tế trong và ngoài nước.
- Triển Vọng Thị Trường
Với những tín hiệu tích cực từ NHNN và các ngân hàng thương mại, thị trường bất động sản và các lĩnh vực khác được kỳ vọng sẽ hồi phục mạnh mẽ trong thời gian tới. Người tiêu dùng và doanh nghiệp sẽ có thêm cơ hội tiếp cận vốn vay với chi phí hợp lý hơn, điều này có thể tạo ra một làn sóng mới trong đầu tư và tiêu dùng.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng cần theo dõi sát sao sự phát triển của tình hình kinh tế toàn cầu cũng như các yếu tố nội tại để có những điều chỉnh kịp thời nhằm duy trì sự ổn định và phát triển bền vững.
Nhìn chung, những bước đi của NHNN đang thể hiện quyết tâm trong việc hỗ trợ nền kinh tế và khuyến khích phát triển đầu tư từ khu vực tư nhân. Sự chủ động trong việc giảm lãi suất huy động và hỗ trợ tăng trưởng tín dụng sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định đến sự phục hồi của nền kinh tế trong tương lai gần.
2. “Dòng tiền rẻ” và sự phân hóa của các kênh đầu tư bất động sản và chứng khoán
VARS cho rằng, “dòng tiền rẻ” được bơm ra thị trường chắc chắn sẽ tìm đến các kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời tốt và có khả năng tích trữ tài sản lâu dài. Trong bối cảnh vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động lớn, thì bất động sản (BĐS) và chứng khoán sẽ là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn.
Đặc biệt là BĐS – vốn nhạy cảm với các chu kỳ tiền tệ có thể sớm phản ứng với đà giảm lãi suất, tạo ra sóng đầu tư mới trong thời gian tới. Nhất là trong bối cảnh thị trường BĐS đang phục hồi và NHNN có nhiều động thái cho thấy sự gia tăng cấp tín dụng cho lĩnh vực BĐS.
Theo số liệu từ NHNN, tính đến cuối tháng 9/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ, tăng 9,15% so với cuối năm ngoái và cao hơn 0,15% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế.
Nguồn cung BĐS cũng đang trên đà phục hồi, tăng trưởng tích cực. Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, trong năm 2024, thị trường BĐS ghi nhận khoảng 65.376 sản phẩm chào bán mới, gấp khoảng 3 lần so với năm 2023. Nguồn cung BĐS nhà ở năm 2025 dự kiến cũng sẽ phục hồi trên diện rộng với mức tăng khoảng 10% so với năm 2024. Trong trung hạn, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục xu hướng tăng, từ các dự án BĐS được tháo gỡ khó khăn trong thời gian qua và được cấp phép mới, bao gồm cả các dự án nhà ở xã hội.
Cụ thể, trong năm 2024, đã có 210 dự án BĐS được tháo gỡ (theo thống kê của Bộ Xây dựng), tái triển khai trở lại. Số lượng dự án được cấp phép mới trong năm 2024 cũng tăng khoảng 18% so với cùng kỳ năm trước và sẽ tiếp tục xu hướng tăng. Bởi VARS tin rằng, thời gian tới, khi các bộ Luật mới liên quan đến nhà ở, đất đai và kinh doanh BĐS được triển khai, cùng với kế hoạch sáp nhập các tỉnh, thành, sẽ hạn chế các bất cập, tồn tại, hỗ trợ giảm bớt nhiều thủ tục, pháp lý thực hiện dự án.
Tỷ lệ hấp thụ trong năm 2025 dự kiến sẽ vẫn duy trì ở mức trên 70% dù tốc độ hấp thụ có chậm lại do mức giá tại một số khu vực, phân khúc đã tăng cao và tăng nhanh. Đồng thời giá BĐS cũng còn nhiều động lực tăng trong bối cảnh áp lực lạm phát cận kề.
3. Kiểm soát rủi ro và định hướng thị trường với sự xuất hiện của ” Dòng tiền rẻ “
Tuy nhiên, dù chính sách tín dụng được nới lỏng, các ngân hàng vẫn duy trì sự kiểm soát đối với các khoản vay liên quan đến BĐS.
Theo đó, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 39/2016 đang được áp dụng, giúp hạn chế rủi ro đối với hệ thống tài chính ngân hàng và hỗ trợ thanh lọc ngành BĐS, loại bỏ các doanh nghiệp BĐS với những dự án không đủ điều kiện mở bán, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy, hỗ trợ những doanh nghiệp lành mạnh, có sức khỏe tài chính tốt, có năng lực và kinh nghiệm triển khai thực hiện dự án.
Với người tiêu dùng BĐS, Thông tư 06/2023/TT-NHNN cũng quy định chặt chẽ hơn về quy trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ… của các khoản vay mua nhà để ở, đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.
Thông tư 06/2023/TT-NHNN quy định các nhu cầu vốn mà tổ chức tín dụng không được cho vay, bao gồm:
- Chứng minh khả năng tài chính trong giao dịch với bên thứ ba.
- Thanh toán tiền đặt cọc cho dự án bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý.
- Bù đắp tài chính cho các khoản chi đã thanh toán bằng vốn tự có hoặc vốn vay từ cá nhân, tổ chức khác.
Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực ngày 01/8/2024, với những quy định có nội dung định hướng tương tự, từ đó sẽ giảm thiểu rủi ro kinh doanh của ngành, giảm rủi ro cho khách hàng, giảm rủi ro cho hệ thống ngân hàng và cả nền kinh tế.
Về lâu dài, mức lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại sẽ phụ thuộc điều kiện lãi suất chung trên thị trường cũng như sức diễn biến kinh tế vĩ mô, lạm phát và mục tiêu chính sách tiền tệ. Tuy nhiên, VARS cho rằng, lãi suất cho vay sẽ tiếp tục duy trì ổn định ở mức phù hợp nhằm hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Đặc biệt là khi FED dự kiến sẽ cắt giảm lãi suất điều hành trong năm 2025, tạo dư địa để nới lỏng chính sách tiền tệ.
- Chiến lược đầu tư thông minh và bền vững
Quá trình tăng trưởng kinh tế sẽ kéo theo nhu cầu BĐS tăng cao ở tất cả các phân khúc, từ căn hộ đến văn phòng cho thuê, nhà xưởng, bất động sản bán lẻ… Để đón đầu cơ hội, doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS cần có chiến lược phù hợp để thích nghi với sự thay đổi của thị trường tín dụng.
Theo đó, doanh nghiệp cần tập trung vào các phân khúc sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đại đa số người dân, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội, căn hộ trung cấp để dễ dàng tiếp cận vốn vay. Đồng thời tăng khả năng hấp thụ sản phẩm khi người mua nhà để ở tận dụng lợi thế về tín dụng.
Với nhà đầu tư BĐS, để giảm thiểu rủi ro, cần hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao và tránh chạy theo những sản phẩm bị “thổi” giá. Thay vào đó, nên ưu tiên các khu vực có tiềm năng phát triển thực sự, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu thực tế cao nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư dài hạn.
5. Kết luận
Trên cơ sở những yếu tố tích cực trong tăng trưởng kinh tế và sự phục hồi của thị trường BĐS, doanh nghiệp và nhà đầu tư BĐS cần linh hoạt và chủ động trong việc xây dựng các chiến lược phù hợp. Sự hiểu biết sâu sắc về thị trường, kết hợp với năng lực phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực tế, sẽ là chìa khóa giúp doanh nghiệp phát triển bền vững.
Đồng thời, việc đầu tư cân nhắc, chiến lược và tiềm năng phát triển của dự án sẽ không chỉ bảo vệ tài sản của nhà đầu tư mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển của toàn bộ ngành BĐS trong tương lai. chi tiết tại kienthucbatdongsan.vn
Nguồn: Cafef
PHẠM MỸ RIÊNG
