Thị trường bất động sản TP.HCM đang có nhiều chuyển biến tích cực sau giai đoạn chững lại. Trong bối cảnh này, các vấn đề pháp lý liên quan đến hồ sơ tính tiền sử dụng đất – một trong những thủ tục bắt buộc trong quá trình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) – lại tiếp tục nhận được sự quan tâm đặc biệt từ doanh nghiệp và người dân.
Mới đây, UBND TP.HCM đã có chỉ đạo mới về thời gian xử lý hồ sơ tính tiền sử dụng đất, nhằm rút ngắn quy trình, tháo gỡ ách tắc cho thị trường, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho công tác hoàn thiện pháp lý dự án. Cùng Vision Holdings cập nhật chi tiết những quy định mới nhất để chủ động trong kế hoạch đầu tư – mua bán bất động sản.
Bất động sản TP HCM tháng 4/2025.
Nội dung:
Tiền sử dụng đất là gì? Tại sao lại quan trọng?
Tiền sử dụng đất là khoản tiền mà tổ chức, cá nhân phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Đây là một nghĩa vụ tài chính cực kỳ quan trọng để hoàn tất các thủ tục cấp sổ đỏ, bàn giao dự án.
Việc xác định và nộp tiền sử dụng đất là bước bắt buộc trước khi cấp sổ cho từng sản phẩm bất động sản. Do đó, nếu quy trình này bị kéo dài, nhiều dự án không thể ra sổ, không thể mở bán hoặc sang nhượng hợp pháp, dẫn đến mất niềm tin nhà đầu tư, làm trì trệ cả thị trường.
Thực trạng xử lý hồ sơ tại TP.HCM thời gian qua
Trong 2–3 năm trở lại đây, thị trường địa ốc TP.HCM chứng kiến tình trạng hàng loạt dự án bị “đứng hình” do vướng mắc trong khâu tính tiền sử dụng đất.
Hồ sơ chờ xử lý kéo dài
Theo ghi nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, nhiều hồ sơ tính tiền sử dụng đất của các dự án nhà ở thương mại, đặc biệt là ở quận 7, quận 9, Thủ Đức, Bình Chánh… bị tồn đọng từ 1 đến 2 năm, khiến nhà đầu tư gặp nhiều khó khăn.
Doanh nghiệp gặp khó
Nhiều chủ đầu tư chia sẻ, chỉ riêng khâu xác định giá đất và tính tiền sử dụng đất có thể mất từ 12 đến 24 tháng, trong khi các chi phí tài chính, chi phí vốn và lãi vay vẫn phải trả hằng tháng. Điều này dẫn đến tình trạng thiếu vốn quay vòng, khó khăn trong việc huy động đầu tư và chậm tiến độ dự án.
Quy định mới về thời gian giải quyết hồ sơ tính tiền sử dụng đất
Trước tình hình này, UBND TP HCM đưa ra quy định về quy trình luân chuyển hồ sơ để xác định tiền sử dụng đất, áp dụng từ ngày 18/6.
Nội dung trên được nêu trong Quyết định 72 vừa được UBND TP HCM ban hành. Theo đó, quy trình mới được áp dụng với ba nhóm trường hợp: xác định nghĩa vụ tài chính theo bảng giá đất, theo giá đất cụ thể và trường hợp được khấu trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Việc ban hành nhằm tăng tính minh bạch, đồng bộ và rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ.
Theo đó, với các trường hợp xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất theo bảng giá, cơ quan thuế phải ban hành thông báo nộp tiền trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi tiếp nhận hồ sơ đầy đủ. Gửi kết quả đến người sử dụng đất cùng các đơn vị liên quan, bao gồm Kho bạc Nhà nước.
Nếu hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan thuế có trách nhiệm yêu cầu bổ sung và tiếp tục xử lý trong thời hạn tương tự sau khi hoàn thiện.
Sau khi hồ sơ từ VPĐK đất đai chuyển qua, cơ quan thuế phải nhanh chóng kiểm tra, xác nhận tính thuế phí.
Với trường hợp cần xác định nghĩa vụ tài chính theo giá đất cụ thể do Nhà nước xác định, tổng thời gian xử lý hồ sơ theo quy trình luân chuyển sẽ mất khoảng 190–250 ngày làm việc. Sau khi có quyết định giá đất, trong vòng 7 ngày làm việc kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính và tiếp tục các bước xử lý tiếp theo.
Riêng trường hợp nhà đầu tư ứng trước chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi được giao hoặc thuê đất, thời gian xử lý hồ sơ được ấn định là 30 ngày làm việc và gửi cho cơ quan thuế. Sau đó, trong vòng 7 ngày làm việc, cơ quan thuế phải tính và thông báo số tiền sử dụng đất phải nộp. Như vậy, tổng thời gian luân chuyển hồ sơ để xác định nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này là 37 ngày làm việc.
Đây được xem là một động thái tích cực nhằm tháo gỡ nút thắt pháp lý, tạo điều kiện để các dự án sớm hoàn thành thủ tục, ra sổ và đưa ra thị trường.
TP.HCM cũng đẩy mạnh áp dụng công nghệ thông tin trong giải quyết hồ sơ, đồng thời công khai tình trạng giải quyết trên hệ thống dữ liệu dùng chung. Nhờ vậy, các doanh nghiệp có thể theo dõi tiến độ, giảm tình trạng “xin – cho” hay ách tắc không rõ nguyên nhân.
Tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM
Việc rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ tính tiền sử dụng đất được kỳ vọng sẽ mang đến nhiều hiệu ứng tích cực cho thị trường địa ốc TP.HCM.
Gỡ “nút thắt” pháp lý, thúc đẩy dự án
Nhiều dự án “nằm chờ” suốt 2–3 năm do chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính nay có thể nhanh chóng được “giải phóng”, đưa hàng ra thị trường, giúp gia tăng nguồn cung và giảm áp lực giá nhà.
Tạo niềm tin cho nhà đầu tư
Thời gian xử lý hồ sơ rõ ràng và minh bạch giúp nhà đầu tư an tâm hơn khi xuống tiền. Đặc biệt, các quỹ đầu tư nước ngoài vốn rất quan tâm đến tính pháp lý và thời gian triển khai sẽ xem đây là một tín hiệu tích cực để quay trở lại thị trường Việt Nam.
Tác động tích cực đến giá trị bất động sản
Khi dự án được sớm hoàn tất pháp lý và cấp sổ, giá trị tài sản sẽ tăng lên rõ rệt do người mua có thể an tâm sở hữu hợp pháp. Điều này cũng giúp thanh khoản thị trường tốt hơn, từ đó thu hút thêm dòng tiền đầu tư.
Những lưu ý khi làm hồ sơ tính tiền sử dụng đất
Dù quy định mới đã rút ngắn thời gian xử lý, nhưng để hồ sơ được giải quyết nhanh chóng, doanh nghiệp và cá nhân cần lưu ý:
- Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý: quyết định giao đất, quy hoạch chi tiết, bản đồ hiện trạng, hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính…
- Phối hợp với đơn vị định giá đất chuyên nghiệp (nếu cần xác định giá đất cụ thể).
- Thường xuyên cập nhật tiến độ giải quyết hồ sơ trên Cổng thông tin điện tử của TP.HCM.
- Làm việc trực tiếp với Sở TNMT hoặc Cục Thuế để tránh thiếu sót gây kéo dài thời gian.
Quy định mới của TP.HCM không chỉ là tín hiệu tích cực cho môi trường đầu tư, mà còn là “chìa khóa” giúp tăng tốc cấp sổ, tăng niềm tin thị trường và thúc đẩy giao dịch.
Đối với doanh nghiệp, đây là lúc nên chủ động rà soát lại hồ sơ, tranh thủ nộp bổ sung sớm để tận dụng thời gian rút ngắn.
Đối với nhà đầu tư cá nhân, đây là cơ hội để mua vào các sản phẩm đang hoàn thiện pháp lý, đón đầu đợt tăng thanh khoản trong 6–12 tháng tới.
Tường Vy
