Nhà phố thương mại (kết hợp ở và kinh doanh) đang trở thành một trong những phân khúc khan hiếm nhất trên thị trường bất động sản TP.HCM, đặc biệt là khu vực phía Tây. Theo báo cáo từ các công ty tư vấn bất động sản hàng đầu như CBRE, Savills và Cushman & Wakefield, nguồn cung loại hình này đang ở mức thấp kỷ lục trong nhiều năm qua.
- Năm 2023, chỉ có 240 căn nhà phố thương mại được mở bán.
- Quý I/2025, con số này chỉ đạt 58 căn, chủ yếu từ các dự án cũ, không có dự án mới nào ra mắt.
- Khu Tây TP.HCM (Bình Tân, Tân Phú, Tân Bình, Gò Vấp) gần như không có nguồn cung mới, trong khi nhu cầu vẫn tăng mạnh.
Nội dung
Nguyên Nhân Nguồn Cung “Thụt Lùi”
Quỹ Đất Hạn Chế, Quy Hoạch Không Đồng Bộ
- Khu Tây TP.HCM có mật độ dân số cao (đặc biệt là Bình Tân, Tân Phú), nhưng quỹ đất dành cho nhà phố thương mại không được mở rộng.
- Các dự án mới tập trung vào căn hộ chung cư thay vì nhà phố do lợi nhuận cao hơn.
Giá Đất Tăng Cao, Đầu Tư Khó Khăn
- Giá đất tại các quận trung tâm và ven đô (Gò Vấp, Tân Bình, Bình Tân) tăng 20-25%/năm, khiến chủ đầu tư e ngại khi triển khai dự án nhà phố thương mại.
- Chi phí xây dựng, pháp lý và thời gian hoàn thiện dự án kéo dài làm giảm động lực phát triển.
Xu Hướng Phát Triển Dịch Chuyển Sang Khu Đông và Nam
- Các khu vực như Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh đang được ưu tiên phát triển nhà phố thương mại do quỹ đất rộng và giá đất thấp hơn.
- Dự báo đến 2027, hơn 4.600 căn nhà phố sẽ được mở bán, nhưng chủ yếu tập trung ở Nhà Bè (29%), Thủ Đức (19%), Củ Chi (19%), trong khi khu Tây vẫn “khát” nguồn cung.
Nhu Cầu Tăng Mạnh, Giá Nhà Phố Thương Mại “Âm Thầm” Tăng
Mặc dù nguồn cung ít, nhu cầu mua nhà phố thương mại tại TP.HCM vẫn tăng đều, đặc biệt là từ các nhà đầu tư và hộ gia đình kinh doanh.
Giá Bán Tăng Vọt
- 2018-2025: Giá nhà phố thương mại tại Gò Vấp, Tân Bình tăng 20-25%/năm.
- 2024-2025: Một số dự án ở khu Tây TP.HCM tăng từ 10-20 tỷ/căn lên 11-22 tỷ/căn chỉ sau 1 năm.
- Phân khúc >30 tỷ/căn chiếm 70% thị phần, trong khi nhà phố dưới 10 tỷ chỉ còn 11%.
Nhà Đầu Tư “Săn Lùng” Nhà Phố Thương Mại
- Nhà phố thương mại được xem là tài sản sinh lời bền vững, vừa để ở, vừa kinh doanh hoặc cho thuê.
- Các tuyến phố sầm uất như Lê Văn Việt (Q.9), Nguyễn Thị Thập (Q.7), Lê Trọng Tấn (Bình Tân) có giá thuê cao, thu hút nhà đầu tư.
Giải Pháp Nào Cho Bài Toán Nhà Phố Thương Mại Khu Tây TP.HCM?
Phát Triển Dự Án Cao Cấp, Đa Tiện Ích
- Khu Tây TP.HCM cần các dự án nhà phố thương mại tích hợp tiện ích (trung tâm thương mại, khu vui chơi) để thu hút cư dân có thu nhập cao.
- Các chủ đầu tư nên tận dụng quỹ đất cũ (khu công nghiệp, nhà xưởng cải tạo) để phát triển nhà phố.
Chính Sách Hỗ Trợ Từ Nhà Nước
- Cần giảm thủ tục pháp lý, tăng tốc quy hoạch để kích thích phát triển nhà phố thương mại.
- Ưu tiên hạ tầng giao thông (metro, đường vành đai) để tăng tính kết nối cho khu Tây.
Xu Hướng Mua Nhà Phố Khu Vực Ven
- Nếu không đủ ngân sách mua nhà phố trung tâm, nhà đầu tư có thể chuyển hướng sang khu Đông (Thủ Đức, Q.9) hoặc Nam (Nhà Bè, Bình Chánh) với giá mềm hơn nhưng tiềm năng tăng trưởng tốt.
Kết Luận
Nhà phố thương mại khu Tây TP.HCM đang ở trong tình trạng “khan hiếm chưa từng có”, trong khi nhu cầu và giá bán vẫn tăng mạnh. Nguyên nhân chính đến từ quỹ đất hạn chế, quy hoạch chậm và xu hướng phát triển dịch chuyển sang khu vực khác.
Trong tương lai, nếu có chính sách thông thoáng và sự vào cuộc của các chủ đầu tư lớn, phân khúc này có thể hồi sinh, đáp ứng nhu cầu của người dân và nhà đầu tư.
Tuyết Như
