“Tính ra lãi 15%, cuối cùng lỗ 150 triệu – Đó là bài học đầu tiên và cũng là đắt nhất đời tôi” – một nhà đầu tư chia sẻ.
Lướt sóng bất động sản – chiến lược đầu tư được xem là “nghệ thuật thoát hàng trước khi người khác kịp mua” – đã từng giúp nhiều người đổi đời trong giai đoạn 2016–2021. Nhưng đến 2024–2025, khi thị trường thay đổi, thanh khoản suy yếu, rủi ro pháp lý tăng cao, thì “sóng” không còn dễ cưỡi như trước.
Dưới đây là 5 cú sốc cay đắng mà nhiều nhà đầu tư lướt sóng đang – hoặc sẽ – phải đối mặt. Và đi kèm là những giải pháp cụ thể, dành cho ai vẫn tin vào cuộc chơi này nhưng muốn bước đi tỉnh táo hơn.
1. Giá F0 chưa chắc là “đáy”, dễ “ôm đỉnh” ngay từ khi xuống tiền
Rất nhiều người cho rằng mua giá F0 (giá mở bán đợt đầu) là “giá thấp nhất”. Nhưng thực tế, nhiều chủ đầu tư đã set giá F0 ở mức cao để tạo cảm giác khan hiếm, sau đó “làm truyền thông” để tăng giá ảo trong ngắn hạn.
Ví dụ thực tế:
– Năm 2022, một dự án tại khu Đông Sài Gòn mở bán đợt đầu giá 68 triệu/m². Đến giữa 2023, cùng dự án đó vẫn được bán giá… 65 triệu/m². Nhiều nhà đầu tư F0 “ôm hàng” đến nay vẫn chưa thoát.
– Trong khi đó, thị trường thứ cấp tại các khu lân cận lại có mức giá thấp hơn 15–20%, với pháp lý minh bạch hơn.
👉 Giải pháp:
– Không mua vì “cảm xúc” hay chiết khấu cao.
– So sánh giá F0 với mặt bằng giá khu vực, giá đất nền, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
– Nếu chủ đầu tư đang mở bán cùng lúc nhiều block hoặc giai đoạn, cần xem lộ trình tăng giá thực tế có rõ ràng hay không.
2. Sóng chưa tới bờ đã… mắc cạn – Thanh khoản kém khiến không thoát hàng nổi
Thị trường bất động sản từ cuối 2022 đến 2025 đã chứng kiến hàng loạt dự án mở bán hoành tráng nhưng giao dịch lẹt đẹt, chỉ 10–15% là thực sự có thanh khoản, còn lại là “giữ chỗ” hoặc mua theo tâm lý FOMO.
Thực tế:
– Một nhà đầu tư tại Long An mua căn hộ giá 1,9 tỷ, kỳ vọng 3 tháng sau bán 2,2 tỷ. Nhưng đến nay sau 10 tháng, căn hộ vẫn nằm “trên giấy” vì… không ai hỏi mua.
– Trong khi đó, phải trả phí giữ chỗ, vay ngân hàng, lãi phát sinh hàng tháng.
👉 Giải pháp:
– Luôn có kịch bản thoát hàng trước khi xuống tiền.
– Xây dựng mạng lưới môi giới uy tín, không chỉ ở thời điểm mua mà cả lúc bán.
– Nếu mua dự án sơ cấp, nên chọn các khu vực có thanh khoản thực tế tốt – ví dụ gần khu công nghiệp, trường đại học, trung tâm hành chính.
3. Dự án chưa triển khai – sóng nằm yên, tiền đứng im
Thị trường hiện nay đang chứng kiến tình trạng dự án treo – truyền thông mạnh nhưng thi công chậm. Điều này khiến nhà đầu tư không thể lướt đúng thời điểm.
Thí dụ nổi bật:
– Nhiều dự án tại Bình Dương, Bà Rịa, Đồng Nai… bán hàng rầm rộ từ 2021 nhưng đến giữa 2024 vẫn chưa có móng, pháp lý chưa đầy đủ, khiến nhà đầu tư không thể “ra hàng”.
👉 Giải pháp:
– Chỉ đầu tư vào dự án đã có tiến độ thực, pháp lý rõ (có giấy phép xây dựng, 1/500, sổ hồng phân khu…).
– Ưu tiên các dự án đã triển khai từ 6 tháng trở lên hoặc đang bước vào giai đoạn thi công phần móng – đây là thời điểm bắt đầu tạo sóng truyền thông và hút khách thật.
4. Pháp lý không rõ – lướt thành… chôn vốn
Rất nhiều nhà đầu tư “lướt” phải các dự án chưa hoàn thiện pháp lý, dẫn đến kẹt vốn trong nhiều năm, hoặc tệ hơn – dính phải lùm xùm tranh chấp.
Một ví dụ điển hình:
– Dự án tại khu Nam Sài Gòn, được truyền thông là có “sổ nhanh trong 12 tháng”, nhưng đến nay 3 năm vẫn chưa hoàn thành chuyển mục đích sử dụng đất. Khách mua thứ cấp gần như mất sạch tiền vì không có giấy tờ pháp lý.
👉 Giải pháp:
– Yêu cầu đầy đủ hồ sơ: quyết định giao đất, giấy phép xây dựng, quy hoạch 1/500, văn bản nghiệm thu nếu là dự án căn hộ.
– Tuyệt đối không đặt cọc “giữ chỗ” hoặc mua bán vi bằng đối với đất nền chưa sổ.
5. Cạnh tranh dữ dội nếu “xả hàng” cùng lúc
Khi thị trường chững lại, rất nhiều nhà đầu tư cùng thoát hàng, dẫn tới tình trạng cạnh tranh khốc liệt và buộc phải giảm giá để bán được. Điều này khiến biên lợi nhuận mỏng đi hoặc thậm chí lỗ vốn.
Thực tế:
– Cuối năm 2023, một dự án tại Hóc Môn có hơn 200 căn nhà phố ra hàng trong vòng 2 tháng. 90% là nhà đầu tư lướt sóng. Đến quý 1/2024, hàng loạt căn “xả gấp” dẫn đến giảm giá 15% nhưng vẫn ế.
👉 Giải pháp:
– Tạo khác biệt cho sản phẩm của bạn: cam kết hỗ trợ nội thất, hỗ trợ vay lãi suất, chuyển nhượng nhanh, marketing riêng.
– Hoặc định vị lại chiến lược: chuyển từ “lướt sóng” sang “đầu tư ngắn hạn 1–2 năm” để có thời gian xử lý hàng hiệu quả.
Kết luận: Lướt sóng vẫn sống được – nhưng phải giỏi hơn người khác
Lướt sóng chưa bao giờ là lỗi – chỉ sai khi bạn nghĩ nó là dễ. Trong thị trường hiện tại, những nhà đầu tư sống sót là người:
- Biết kiểm soát rủi ro
- Biết tìm đúng thời điểm mua & thời điểm thoát
- Biết sản phẩm nào có cơ hội tạo sóng thật
- Và quan trọng nhất: không tham lam khi thị trường chưa sẵn sàng
Bạn đang lướt – hay đang bị sóng cuốn?
Nếu bạn đang phân vân giữa xuống tiền hay đợi sóng, hãy inbox hoặc để lại bình luận – chúng tôi sẵn sàng cùng bạn đọc bản đồ thị trường trước khi bạn bước xuống nước.
