Trong bối cảnh cải cách hành chính được đẩy mạnh, một đề xuất mới trong Luật Xây dựng đang tạo nên nhiều tranh luận. Điều đặc biệt là gì? Dự luật này đề xuất bỏ thủ tục xin giấy phép xây dựng đối với một số công trình nhất định. Thay vào đó, người dân chỉ cần thực hiện hình thức “đăng ký xây dựng” – đơn giản, nhanh chóng và minh bạch hơn rất nhiều.
Khi bỏ cấp phép xây dựng, người dân chỉ cần đăng ký là có thể xây nhà. Trong ảnh: các chuyên viên hướng dẫn người dân làm thủ tục cấp phép xây dựng tại UBND quận Tân Phú (TP.HCM) – Ảnh: HỮU HẠNH
Vậy hình thức đăng ký xây dựng có gì mới? Những trường hợp nào được áp dụng? Quy trình, hồ sơ gồm những gì?
- Thời gian hoàn thiện thủ tục đăng ký giảm rõ rệt.
- Người dân được chủ động hơn trong việc xây, sửa nhà.
- Nhưng cần tuân thủ nghiêm quy định để tránh bị xử phạt.
Theo đó, GPXD gồm những loại giấy phép được quy định tại Khoản 3 Điều 89 Luật Xây dựng 2019, cụ thể gồm:
– GPXD mới;
– Giấy phép sửa chữa, cải tạo;
– Giấy phép di dời công trình
1. Đăng ký xây dựng – Giải pháp thay thế giấy phép trong luật mới
1.1 Lý do cần thay đổi thủ tục xây dựng
Nhiều thủ tục xin giấy phép xây dựng hiện nay vẫn rườm rà, mất thời gian và chi phí phát sinh. Với các công trình nhỏ, điều này gây không ít khó khăn cho người dân. Việc đăng ký xây dựng sẽ giúp đơn giản hóa thủ tục, giảm tiêu cực và giúp kiểm soát an toàn công trình tốt hơn.
Khi bỏ giấy phép xây dựng, người dân muốn xây nhà có thể chỉ cần thông báo qua biểu mẫu đến chính quyền trước khi thi công, rút ngắn thủ tục, thời gian chờ phê duyệt.
Nói về mô hình đăng ký thay vì cấp phép xây dựng, Tiến sĩ Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM, đơn vị đã đề xuất áp dụng mô hình trên, cho biết hình thức này chính là chuyển từ “xin phép xây dựng” sang “đăng ký xây dựng”.
“Đây không đơn thuần là cải cách thủ tục hành chính mà còn thay đổi tư duy quản lý nhà nước và xác lập rõ hơn quyền, trách nhiệm của người dân”, ông nói.
1.2 Những công trình nào được áp dụng hình thức “đăng ký xây dựng”?
- Nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, không nằm trong khu quy hoạch đặc biệt/bảo tồn.
- Các công trình sửa chữa nhỏ, không làm thay đổi kết cấu.
Ví dụ: Xây nhà cấp 4, xây nhà vệ sinh tại quê – chỉ cần đăng ký online với chính quyền là có thể triển khai ngay.
1.3 Đăng ký xây dựng là gì? Khác gì xin giấy phép?
Theo cơ chế hiện nay, người dân muốn xây nhà phải làm hồ sơ xin phép, gồm nộp bản vẽ, chờ cơ quan thẩm tra hiện trạng và phê duyệt mới được xây dựng. Quá trình này thường kéo dài 15-30 ngày, thậm chí lâu hơn nếu có vướng mắc. Không có giấy phép, công trình bị xem là xây dựng trái phép, dù bản vẽ có thể đã đúng quy hoạch và quy chuẩn. Quá trình cấp phép vì vậy trở thành “nút thắt” mà trong nhiều trường hợp bị lợi dụng để gây phiền hà, phát sinh chi phí không chính thức cho người dân.
Bảng so sánh quy trình cấp phép và đăng ký xây nhà. Nguồn: Tất Đạt
Ở mô hình mới, người dân chỉ cần đăng ký xây dựng – tức gửi thông báo kèm hồ sơ thiết kế đến chính quyền địa phương (dự kiến là cấp phường) trước khi khởi công. Cơ quan chức năng không cần phê duyệt từng trường hợp cụ thể mà sẽ chuyển sang hậu kiểm. Nếu công trình đúng quy định sẽ được hoàn công; nếu sai phạm sẽ bị xử lý.
“Khác biệt cốt lõi của hai hình thức này là xin phép xây dựng thì phải chờ cho phép mới được làm. Còn đăng ký là thông báo với chính quyền rằng, tôi sẽ xây nhà và làm đúng quy định. Nhà nước vẫn quản lý nhưng bỏ được cơ chế ‘xin – cho’ dễ phát sinh tiêu cực”, ông Thuận chia sẻ.
2. Bỏ giấy phép xây dựng đồng nghĩa với việc tạo ra nhiều cơ hội nhưng cũng không ít thách thức
Việc quản lý bằng giấy phép xây dựng đang mang tính cào bằng, chưa có sự phân định rõ ràng giữa nhà ở vì nhu cầu cuộc sống với trục lợi, xây dựng không đúng quy hoạch hoặc trên thửa đất không đủ điều kiện.
Cũng là xây dựng, hai hành vi khác nhau, mục đích khác nhau. Một khi gộp chung lại vô tình cản trở quyền lợi chính đáng của người dân như không được phép linh hoạt dịch chuyển vị trí sàn, chiều cao trong trong quá trình xây dựng hoặc không được công nhận hoàn công vì không xin điều chỉnh giấy phép xây dựng.
Mặt khác tạo ra những kẽ hở dễ bị trục lợi. Cũng là vi phạm xây dựng phần kết cấu, diện tích không có trong giấy phép có nơi bị xử lý tháo dỡ, có nơi được du di bỏ qua.
Nhiều công trình xây dựng vi phạm kéo dài, cách thức xử lý chưa đồng nhất và chỉ cương quyết trên giấy tờ, đề nghị tháo dỡ nhưng không thực hiện rồi sau đó phạt hành chính cho tồn tại. Chi phí cho một giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có thể lên đến hàng chục triệu đồng.
Việc cấp giấy phép xây dựng công trình thương mại càng rắc rối hơn, kéo dài, tăng chi phí tuân thủ pháp luật. Mỗi lần xem xét cấp phép xây dựng là rà soát, kiểm tra toàn bộ quy trình không chỉ mất cơ hội kinh doanh mà còn khiến doanh nghiệp thiệt hại.
Nên chăng thay đổi cách thức quản lý, đăng ký xây dựng thay vì xin phép, áp dụng nguyên tắc hậu kiểm. Công khai về quy hoạch, khu vực được phép và không được phép xây dựng cùng các quy định mật độ xây dựng, cốt nền, khoảng lùi, tầng cao, quy mô công trình. Đây cũng là căn cứ cho cơ quan chức năng giám sát, chứng nhận.
Xử lý các vi phạm ngoài phạt hành chính thì yêu cầu khắc phục cho đúng quy chuẩn. Trường hợp vi phạm quy hoạch, tăng tầng so với đăng ký, không đảm bảo an toàn sẽ buộc tháo dỡ. Được vậy thủ tục hành chính sẽ theo hướng cởi mở, phù hợp với yêu cầu thực tiễn hiện nay.
3. Hướng dẫn người dân quy trình đăng ký xây dựng đúng luật
Đăng ký xây dựng theo quy hoạch chi tiết: Đơn giản hóa thủ tục, rõ ràng chỉ tiêu
Hình thức đăng ký xây dựng có thể áp dụng ngay tại các khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 và quy chế kiến trúc đô thị. Phụ lục 18 của Quyết định 56/2021 đã quy định cụ thể các chỉ tiêu: diện tích, kích thước tối thiểu của lô đất, mật độ xây dựng, chiều cao tầng, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, hình khối kiến trúc… Mọi chỉ tiêu kỹ thuật đều đã được xác định rõ ràng theo lộ giới đường hẻm trước khu đất.
Chẳng hạn, nếu đường trước nhà rộng từ 3,5 m đến dưới 6 m, chủ nhà được phép xây tối đa 3-4 tầng (gồm trệt, lửng và các tầng 2, 3, 4), với khoảng lùi cụ thể. Những tuyến đường khác cũng có chỉ tiêu tương ứng. Nhờ đó, người dân cùng đơn vị tư vấn chỉ cần dựa vào quy hoạch và quy chế để thiết kế đúng chuẩn. Việc nộp hồ sơ xin phép hiện nay chủ yếu để hợp thức hóa, không còn nhiều giá trị về mặt thẩm định kỹ thuật.
Bất động sản khu đông TP HCM (TP Thủ Đức) với các khu dân cư, nhà phố, đất nền; tháng 5/2025.
Hồ sơ đăng ký có thể nộp trực tuyến, theo mẫu thống nhất do UBND phường hoặc xã ban hành. Mẫu này sẽ tích hợp sẵn hình khối kiến trúc chuẩn từ Phụ lục 18 để áp dụng cho từng loại công trình. Biểu mẫu cần cung cấp thông tin cơ bản gồm: quy mô công trình, bản vẽ phù hợp với quy hoạch và quy chế kiến trúc đã công bố.
Lợi ích của cơ chế đăng ký là giúp người dân chủ động hơn, tự tìm hiểu quy định, thuê đơn vị thiết kế có năng lực, thay vì trông chờ hướng dẫn từng bước từ chính quyền. Vai trò của cơ quan nhà nước cũng thay đổi – từ “cầm tay chỉ việc” sang “giám sát, hậu kiểm và xử lý sai phạm”, qua đó giảm tải bộ máy hành chính và tiết kiệm nguồn lực.
Việc bỏ giấy phép xây dựng và thay bằng hình thức “đăng ký xây dựng” là bước ngoặt lớn trong cải cách hành chính – giúp người dân tiết kiệm chi phí, thời gian và tự chủ hơn khi xây dựng. Tuy nhiên, để đảm bảo đúng pháp luật, người dân cần hiểu rõ công trình của mình có thuộc diện miễn không, chuẩn bị đúng và đủ hồ sơ đăng ký vàkKhông xây trái phép, luôn tuân thủ hồ sơ đã đăng ký.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, nhìn nhận việc áp dụng mô hình đăng ký xây dựng thay cho cấp phép có thể triển khai tại các dự án nhà ở thương mại, khu vực đã có quy hoạch 1/500 và thiết kế đô thị được phê duyệt. Tuy nhiên, phương án này sẽ gặp nhiều thách thức tại các khu dân cư hiện hữu, đặc biệt là khu vực nội thành đông dân cư, chưa có quy hoạch chi tiết – yếu tố được xem là cơ sở để thay thế giấy phép xây dựng.
Theo ông Châu, Phụ lục 18 đã quy định khá chi tiết về quản lý quy hoạch và kiến trúc, nhưng thực tế vẫn còn nhiều bất cập. Ví dụ, một số khu vực bị giới hạn mật độ xây dựng tối đa 50% diện tích đất, cùng với quy định khoảng lùi trước – sau, khiến diện tích sàn nhà còn lại quá nhỏ để sinh sống.
Ông Châu cũng đặt vấn đề về tài chính: với các dự án thương mại, chi phí lập quy hoạch 1/500 do chủ đầu tư chi trả, nhưng với khu dân cư hiện hữu, ai sẽ chịu phần chi phí này – nhà nước hay người dân? Đây là bài toán không dễ giải, và ông đề xuất có thể xã hội hóa phần kinh phí quy hoạch.
Nếu bạn có bất kỳ câu hỏi nào, hãy để lại bình luận ngay bên dưới hoặc liên hệ với chuyên gia của chúng tôi – chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ!
