Hầu hết chúng ta đều tin rằng đầu tư căn hộ cho thuê là con đường chắc chắn để tạo ra nguồn thu nhập thụ động. Thế nhưng thực tế không phải lúc nào cũng như kỳ vọng. Nếu bạn đã từng “ngậm trái đắng” với dự án căn hộ cho thuê, hãy yên tâm, bạn không hề đơn độc!
Thực tế, có đến 70% nhà đầu tư F0 từng gặp khó khăn hoặc thua lỗ ở lĩnh vực này. Điều gì đang thực sự xảy ra?
Tôi đã từng chứng kiến nhiều trường hợp:
- Anh K. ở Hà Nội mất 2 tỷ mua căn hộ nhưng chỉ cho thuê được 8 tháng/năm
- Chị L. ở TP.HCM phải bán căn hộ lỗ 15% sau 2 năm vì không tìm được người thuê
- Ông M. mắc kẹt với căn hộ ở khu vực ế khách, mỗi tháng lỗ 20 triệu tiền phí quản lý
Nội dung
4 nguyên nhân “sập bẫy” phổ biến khiến nhiều người “vấp ngã”:
Kỳ vọng lợi nhuận vượt xa thực tế
Lợi nhuận trên giấy tờ rất hấp dẫn, nhưng thực tế giá thuê, công suất cho thuê và chi phí phát sinh có thể khiến bạn vỡ mộng.
Bẫy lợi nhuận ảo:
- Lợi nhuận cam kết 8-10%/năm nhưng thực tế chỉ đạt 4-5%
- Ví dụ: Căn hộ 2 tỷ, quảng cáo thuê 15 triệu/tháng nhưng thực tế chỉ cho thuê được 10-12 triệu
- Chi phí ẩn: Phí quản lý tăng đột biến năm thứ 2, thuế thu nhập, phí bảo trì
Đánh giá sai thị trường
Đầu tư theo trào lưu, bỏ qua khảo sát thực tế, không đánh giá đúng tiềm năng khu vực và nhu cầu thực của người thuê.
Bẫy vị trí:
- Mua theo số đông mà không khảo sát thực tế
- Khu vực quá nhiều căn hộ cho thuê cùng loại
- Thiếu tiện ích thiết yếu: trường học, bệnh viện, siêu thị
Bỏ quên các chi phí ẩn
Phí quản lý, bảo trì, thuế thu nhập, thời gian trống phòng… đều ăn mòn lợi nhuận bạn tưởng mình có.
Bẫy thanh khoản:
- Không lường trước thời gian bán lại
- Dự án ở vị trí khó tăng giá
- Chủ đầu tư không uy tín, chậm bàn giao
Chưa biết cách tối đa hóa giá trị tài sản
Thiếu kinh nghiệm vận hành, marketing cho thuê yếu dẫn tới giá thuê thấp hoặc phòng ế khách.
Bẫy quản lý
- Tự quản lý tốn thời gian, không chuyên nghiệp
- Thuê công ty quản lý bị cắt xén lợi nhuận
- Không am hiểu pháp lý cho thuê
Nếu bạn từng hoặc đang rơi vào những trường hợp trên, đừng nản chí! Thất bại chỉ là bước đệm để chúng ta nhìn rõ hơn giá trị thật của đầu tư, tích lũy bài học và chuẩn bị kỹ lưỡng cho lần sau.
Đúc kết từ kinh nghiệm xương máu, tôi sẽ “mách nước” cho bạn những cách tối ưu lợi nhuận khi đầu tư căn hộ cho thuê.
3 tiêu chí giúp bạn đầu tư căn hộ chính xác
Tiêu chí về dự án:
Chọn dự án căn hộ có số lượng căn ít và chọn loại căn hộ mà bạn đánh giá là dễ cho thuê nhất. Điển hình như những căn 1 hay 2 phòng ngủ, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng hơn căn 3 phòng ngủ.
- Quy mô vừa phải (300-500 căn)
- Mật độ xây dựng dưới 50%
- Chủ đầu tư top 10, có bề dày kinh nghiệm
Tiêu chí về vị trí:
Dự án phải có vị trí đắc địa, kết nối đa chiều: gần khu đông dân cư, dễ di chuyển, kết nối các tiện ích cần thiết như: trung tâm thương mại, siêu thị, trường học hay khu công nghiệp với nhiều chuyên gia nước ngoài.
Tiêu chí về căn hộ
Dự án căn hộ ngoài cho thuê tốt thì phải có yếu tố tăng giá cao. Vì vậy, hãy chọn Căn Hộ có vị trí trung tâm và kết nối tốt như: Đường Vành Đai, Tuyến Tàu điện Metro hay Sân bay.
- Diện tích 45-65m2 (1-2 phòng ngủ)
- Hướng cửa sổ không quan trọng bằng hướng ban công
- View không bị chắn bởi công trình khác
- Các tiện ích căn hộ: cây xanh, hồ bơi, phòng gym, yoga hay Co-working space,…
ĐIỀU QUAN TRỌNG TRONG ĐẦU TƯ
Mục đích của bạn mua căn hộ là để đầu tư. Nên việc căn hộ có xa hay ở khác tỉnh bạn ở cũng chẳng phải vấn đề quan trọng.
Vấn đề quan trọng là việc bạn chọn được:
- Dự Án Căn Hộ Tiềm Năng
- Chủ Đầu Tư Uy Tín
- Đáp ứng được các tiêu chí cho thuê tốt – tăng giá nhanh và dễ thanh khoản.
Kết Luận và lời khuyên
Đặc biệt nên khắc ghi “Đừng bao giờ đầu tư vào căn hộ mà bạn không muốn sống ở đó. Hãy đặt mình vào vị trí người thuê để đưa ra quyết định sáng suốt.”
Đừng để thất bại của người khác trở thành của bạn. Hãy học từ những sai lầm đã được đúc kết!
Chia sẻ bài học của bạn hoặc inbox nếu bạn muốn cùng mình phân tích kỹ hơn, né tránh những cái bẫy phổ biến để đầu tư ngày càng hiệu quả nhé!
Tuyết Như
