Trong bối cảnh thị trường mua bán BĐS trầm lắng, nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang mô hình mua để cho thuê – tạo dòng tiền ổn định. Họ kỳ vọng đây sẽ là một kênh “ăn chắc mặc bền”, vừa giữ giá trị tài sản, vừa tạo thu nhập thụ động đều đặn mỗi tháng.

Tuy nhiên, thực tế vận hành lại không hề “ngon ăn” như những con số trên giấy. Tỷ suất sinh lời 8% tưởng như lý tưởng, nhưng sau khi tính đủ chi phí, công sức và rủi ro pháp lý, con số thực tế đôi khi chỉ còn 2,5 – 3%/năm.

Nhìn từ bên ngoài, đầu tư căn hộ để cho thuê luôn là một chiến lược an toàn và bền vững. Nhiều nhà đầu tư tin rằng, chỉ cần bỏ ra vài tỷ, mua căn hộ rồi cho thuê lại là sẽ có một dòng tiền đều đặn hàng tháng. Nhưng sự thật thường không màu hồng như bảng tính Excel. Sau hơn 10 năm tư vấn cho các nhà đầu tư cá nhân trong phân khúc căn hộ dòng tiền, tôi nhận ra một điều: hầu hết các thất bại đều bắt nguồn từ những ảo tưởng ban đầu.

Bạn tưởng mình lãi 8% mỗi năm. Nhưng thực tế?

Hãy cùng bóc tách từng rủi ro – từng “cú vấp” đau mà các nhà đầu tư dòng tiền thường gặp. Không phải để bạn nản lòng, mà để giúp bạn phòng ngừa và ra quyết định đúng đắn hơn.

1. Tỷ suất sinh lời thực tế thấp hơn kỳ vọng

Bạn lên kế hoạch đầu tư như sau: mua một căn hộ 2 tỷ, cho thuê với giá 12 triệu/tháng, vị chi 144 triệu/năm – tương đương lãi 7,2%/năm. Có vẻ ổn?

Nhưng bạn đã tính đến:

Phí quản lý (khoảng 1 triệu/tháng)?
Chi phí môi giới tìm khách mỗi lần trống căn (một tháng tiền thuê)?
Thời gian trống không có khách?
Thuế thu nhập cá nhân (10%)?

Sau khi trừ hết, lợi nhuận thực tế bạn nhận được chỉ còn 3-4% mỗi năm – thậm chí thấp hơn nếu căn hộ nằm ở khu vực ít nhu cầu hoặc gặp vấn đề hạ tầng.

Sự thật đau lòng: Nhiều người chỉ phát hiện ra tỷ suất thật sau 6 tháng – 1 năm vận hành, khi dòng tiền về không như mong đợi và “chi phí ngầm” cứ âm thầm rút máu.

Làm gì để phòng ngừa?

Đừng tin vào bảng tính đẹp. Luôn xây dựng 3 kịch bản: tốt – trung bình – xấu.
Đưa chi phí vận hành vào kế hoạch dòng tiền ngay từ đầu.
Ưu tiên căn hộ có thể cho thuê được ngay, đã có sẵn hệ sinh thái thuê (gần khu công nghiệp, trường học, khu văn phòng…).

2. Khó tìm được khách thuê ổn định ngay từ đầu

Bạn mua xong, đăng tin rao cho thuê. Tuần đầu không ai gọi. Tuần thứ hai vài người hỏi, rồi… im lặng.

Vấn đề không nằm ở “thị trường kém” như bạn nghĩ, mà có thể:

Căn hộ chưa phù hợp nhu cầu thực tế (giá cao, diện tích không hợp lý, không có nội thất…).
Đối tượng khách thuê ở khu vực đó khác hoàn toàn với kỳ vọng của bạn.
Bạn không có sẵn hệ thống môi giới hoặc không biết cách marketing căn hộ.

Kịch bản phổ biến: Căn hộ trống 2-3 tháng đầu, rồi mới có khách thuê đầu tiên. Lại sau 6 tháng họ chuyển đi, bạn phải bắt đầu lại từ đầu. Cứ thế, tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt 60-70%/năm. Dòng tiền không đều – kế hoạch đầu tư đổ vỡ.

Giải pháp:

Nghiên cứu kỹ phân khúc người thuê tại khu vực bạn định mua: là sinh viên, chuyên gia, gia đình trẻ, hay lao động phổ thông?
Ưu tiên khu vực có lượng khách thuê ổn định quanh năm: gần đại học, khu chế xuất, trục metro, khu công nghệ cao.
Hợp tác sớm với môi giới khu vực – họ hiểu thị trường thuê hơn bạn.

3. Chi phí vận hành và bảo trì “ngốn” lợi nhuận

Cho thuê không chỉ là nhận tiền mỗi tháng. Mỗi năm bạn sẽ phải chi ra:

Thay mới thiết bị hư hỏng: máy lạnh, bếp điện, sofa, vòi nước…
Sơn sửa căn hộ sau mỗi lần khách trả nhà.
Phí bảo trì chung cư, điện – nước, khấu hao nội thất.
Phí dọn dẹp, vệ sinh định kỳ, phí quảng cáo tìm khách mới.

Tổng cộng, nếu bạn cho thuê căn hộ có nội thất, chi phí này có thể lên tới 15-20 triệu/năm – tương đương 10-15% doanh thu.

Nếu bạn không tính toán kỹ ngay từ đầu, thì cuối năm nhìn lại, dòng tiền tưởng “ngon ăn” lại chỉ còn vỏn vẹn vài chục triệu.

Cách làm tốt hơn:

Chỉ đầu tư căn hộ đã hoàn thiện nội thất tốt, tối ưu hóa chi phí bảo trì.
Xây dựng quỹ dự phòng vận hành tối thiểu 1 tháng doanh thu/năm.
Đàm phán hợp đồng thuê dài hạn 12 – 24 tháng, ràng buộc điều khoản bảo quản tài sản rõ ràng.

4. Rủi ro pháp lý và thay đổi chính sách về cho thuê ngắn hạn

Bạn nghĩ sẽ mua căn hộ trung tâm, làm Airbnb để có dòng tiền 20-30 triệu/tháng?

Từ cuối năm 2024, TP.HCM siết chặt cho thuê ngắn hạn qua nền tảng. Nhiều chủ nhà phải trả tiền phạt hoặc dừng hoạt động, thậm chí khách hủy cọc hàng loạt vì không đảm bảo an ninh – pháp lý.

Nhiều địa phương cũng bắt đầu thanh tra loại hình lưu trú này. Lý do: chưa có quy định pháp lý rõ ràng, không bảo đảm quyền lợi khách – chủ – cộng đồng cư dân.

Bài học xương máu: Một nhà đầu tư từng mua 3 căn hộ ở Thảo Điền để làm Airbnb. Sau 6 tháng, bị phản ánh lên ban quản lý, mất uy tín, bị cấm vận hành. Căn hộ để không, mà tiền vay vẫn phải trả hàng tháng.

Lời khuyên:

Chỉ làm Airbnb khi dự án có quy định pháp lý rõ ràng cho phép vận hành lưu trú ngắn hạn.
Ưu tiên đầu tư dài hạn (cho thuê 1-2 năm), tránh phụ thuộc hoàn toàn vào Airbnb nếu không có cơ chế pháp lý.
Đọc kỹ hợp đồng mua bán, nội quy tòa nhà và luật nhà ở để đảm bảo quyền cho thuê hợp pháp.

5. Sai lệch vị trí – Căn hộ tốt, nhưng không đúng nơi

Bạn có thể mua được căn hộ view sông, thiết kế đẹp, giá tốt. Nhưng nếu xung quanh không có nhu cầu thuê thực – thì cũng vô dụng.

Sai lầm phổ biến:

Chọn theo cảm tính, chứ không theo dữ liệu thực tế.
Mua căn hộ ở khu nghỉ dưỡng xa trung tâm, nhưng kỳ vọng có khách thuê đều đều mỗi tháng.
Mua theo lời môi giới: “Tương lai sẽ có trường học, bệnh viện, khu công nghiệp…” nhưng hiện tại vẫn là… bãi đất trống.

Hệ quả: căn hộ để trống nhiều tháng, hoặc chỉ cho thuê được giá rất thấp – không đủ trả lãi vay.

Làm sao để không “ôm bom”?

Chọn căn hộ ở nơi đã hình thành cộng đồng thuê sẵn: gần đại học, khu văn phòng, khu công nghiệp.
Ưu tiên khu vực có sẵn tiện ích sống cơ bản: chợ, siêu thị, trường học, giao thông kết nối.
Đừng mua chỉ vì “giá rẻ” – hãy mua vì “cho thuê được”.

Kết luận: Đầu tư dòng tiền – Không khó, nhưng cần tỉnh táo

Giấc mơ “cho thuê 12 triệu/tháng, thu nhập thụ động mỗi năm trăm triệu” vẫn có thật – nhưng chỉ nếu bạn làm bài bản, nghiên cứu kỹ, và luôn có kế hoạch dự phòng.

Hãy nhớ rằng:

Một căn hộ đẹp chưa chắc cho thuê tốt.
Một vị trí tốt chưa chắc đã có nhu cầu thuê cao.
Một bảng tính lời 8%/năm chưa chắc sẽ xảy ra trong thực tế.

Hãy tỉnh táo. Hãy kiểm chứng. Và đừng đầu tư nếu bạn chưa hiểu rõ khách hàng thuê sẽ là ai.

Bạn đang đầu tư cho thuê và gặp khó khăn tương tự? Đừng ngại để lại câu hỏi – chúng tôi sẽ cùng bạn phân tích và gợi ý giải pháp.

Bạn tưởng mình lãi 8% mỗi năm. Nhưng thực tế?