Nội dung:
Toàn cảnh thị trường: Bất động sản “nóng” trở lại
Trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến một đợt tăng giá mạnh mẽ, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển hạ tầng hoặc có sự góp mặt của các “ông lớn” đầu tư. Nhiều dự án nhà ở, đất nền tại các tỉnh thành như Hà Nội, TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Thanh Hóa, Quảng Ninh… đang được rao bán với mức giá tăng vọt so với cùng kỳ năm trước.
Theo số liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong quý I/2025, giá bán căn hộ trung bình tại TP.HCM tăng 12%, trong khi đất nền, giá nhà ở riêng lẻ tại nhiều địa phương tăng mạnh, ghi nhận mức tăng từ 15% đến 40% tùy vị trí. Tình trạng “sốt đất cục bộ” xuất hiện trở lại, tạo ra làn sóng đầu cơ, gom hàng, đẩy giá khiến thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro.
Nguyên nhân giá bất động sản tăng nóng
Kỳ vọng hạ tầng và dòng vốn FDI
Việc đẩy mạnh đầu tư công và hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm được triển khai đã thúc đẩy tâm lý lạc quan của nhà đầu tư. Đơn cử, tuyến cao tốc Bắc – Nam, Vành đai 3 TP.HCM, sân bay Long Thành, loạt cây cầu nối liên vùng… khiến giá đất vùng ven tăng chóng mặt.
Bên cạnh đó, dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào các khu công nghiệp, logistics và đô thị vệ tinh, làm gia tăng nhu cầu về nhà ở và bất động sản thương mại.
Tâm lý “đổ tiền vào đất” trong bối cảnh lạm phát
Trong bối cảnh lạm phát toàn cầu và lãi suất ngân hàng có xu hướng giảm, nhiều nhà đầu tư cá nhân chuyển hướng dòng tiền sang bất động sản – được xem là kênh trú ẩn an toàn hơn vàng hay chứng khoán ở thời điểm hiện tại.
Thị trường hồi phục sau thời kỳ “đóng băng”
Sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023 do siết tín dụng và lãi suất cao, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn hồi phục. Nhiều chính sách hỗ trợ từ Nhà nước như gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, gia hạn nợ vay… giúp tăng thanh khoản và niềm tin thị trường.
Những hệ lụy từ việc tăng giá bất động sản không kiểm soát
Việc giá bất động sản tăng nóng có thể tạo ra một số hệ lụy tiêu cực nếu không được kiểm soát tốt:
- Mất cân đối cung cầu: Giá tăng nhanh khiến người mua để ở bị loại khỏi thị trường, trong khi nhà đầu tư lướt sóng chiếm lĩnh phần lớn giao dịch.
- Nguy cơ bong bóng: Nếu không có yếu tố tăng trưởng thực từ hạ tầng và dân số, giá tăng chủ yếu nhờ đầu cơ sẽ dẫn đến nguy cơ “vỡ bong bóng” khi thị trường đảo chiều.
- Gây bất ổn kinh tế vĩ mô: Tăng giá bất hợp lý dẫn đến lệch pha trong dòng vốn, gây sức ép lên hệ thống ngân hàng và rủi ro nợ xấu.
Chính phủ hành động: Loạt giải pháp “hạ nhiệt” thị trường
Trước thực trạng này, Thường trực Chính phủ yêu cầu các bộ ngành và địa phương khẩn trương làm rõ các yếu tố khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao, gồm giá đất, nguyên vật liệu, lãi vay… Từ đó, các cơ quan liên quan cần xây dựng phương án cụ thể để giảm các thành tố làm tăng giá, mở rộng nguồn cung và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Chính phủ cũng nhấn mạnh việc xử lý nghiêm các tổ chức, cá nhân lợi dụng đấu giá để đẩy giá đất, gây ách tắc cho hoạt động phát triển dự án. Công tác quy hoạch được yêu cầu gắn với nhu cầu thực tế, bố trí đất sản xuất, kinh doanh hợp lý, tránh tình trạng quy hoạch treo hoặc không khả thi về hạ tầng.
Tại một số địa phương, giá đất tăng cao chỉ sau vài tháng, nhất là nơi có thông tin sáp nhập đơn vị hành chính hoặc nâng cấp đô thị…
Bất động sản khu đô thị Thủ Thiêm, khu vực ven sông Sài Gòn
Về lâu dài, Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng đề án mô hình “Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý”. Mô hình này sẽ tích hợp toàn bộ quy trình giao dịch bất động sản – từ công chứng, thuế đến đăng ký giao dịch đất đai – lên môi trường điện tử, tương tự sàn chứng khoán. Mục tiêu nhằm minh bạch hóa thông tin tài sản, giá mua bán, hạn chế thất thu thuế và tăng hiệu quả quản lý, trình Thủ tướng trong tháng 6.
Bên cạnh câu chuyện giá nhà, Chính phủ yêu cầu cắt giảm tối đa các thủ tục hành chính rườm rà, không cần thiết; loại bỏ các yêu cầu giấy tờ, hồ sơ phức tạp. Mục tiêu là giảm ít nhất 30% thời gian giải quyết thủ tục và chi phí tuân thủ với các dự án bất động sản.
Các quy định liên quan đến chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định thiết kế, cấp phép xây dựng, kiểm tra nghiệm thu cũng được đề nghị nghiên cứu cắt giảm để rút ngắn quy trình, tăng tính minh bạch, giảm chi phí tiền kiểm, đồng thời siết chặt hậu kiểm. Những quy chuẩn, tiêu chuẩn gây phát sinh chi phí như chỗ đỗ xe, phòng cháy chữa cháy… nếu không còn phù hợp cũng sẽ được rà soát, sửa đổi hoặc bãi bỏ.
Ngoài ra, Thường trực Chính phủ yêu cầu nghiên cứu các chính sách hỗ trợ người có nhu cầu mua nhà ở thực, người trẻ tuổi, giúp họ tiếp cận nhà ở dễ dàng hơn, bảo đảm quyền có chỗ ở theo quy định của Hiến pháp.
Các địa phương cũng được giao nghiên cứu mô hình phát triển các khu nhà ở đa dạng phân khúc, bố trí hạ tầng kỹ thuật và xã hội đầy đủ tại các khu chức năng để người dân có thêm lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính.
Chính phủ đã có chỉ đạo quyết liệt yêu cầu các địa phương đẩy nhanh thủ tục và triển khai dự án nhà ở xã hội. Trong năm 2025, mục tiêu đưa ra là phát triển thêm ít nhất 100.000 căn nhà ở xã hội trên cả nước, nhằm giải quyết nhu cầu ở thực và cân bằng lại cung cầu thị trường.
Phản ứng của thị trường: Cẩn trọng và chọn lọc
Ngay sau khi Chính phủ có động thái “hạ nhiệt”, thị trường đã ghi nhận những tín hiệu chững lại tại một số khu vực sốt ảo. Giá bán ở các khu vực từng tăng ảo từ 30–40% trong 6 tháng qua bắt đầu điều chỉnh nhẹ, thanh khoản giảm.
Nhà đầu tư cũng chuyển từ tâm lý “mua nhanh kẻo lỡ” sang xu hướng thận trọng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư uy tín và sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thật hoặc cho thuê dài hạn.
Góc nhìn chuyên gia: Thị trường đang trong quá trình “lọc máu”
Theo các chuyên gia kinh tế, sự can thiệp kịp thời từ phía Chính phủ là cần thiết và mang tính định hướng lâu dài. Thị trường bất động sản không thể phát triển bền vững nếu chỉ dựa trên kỳ vọng và đầu cơ. Quá trình “lọc máu” sẽ giúp loại bỏ những dự án kém chất lượng, những nhà đầu tư lướt sóng, để nhường chỗ cho nhu cầu thực và doanh nghiệp làm thật.
Bài học từ những cơn “sốt đất” trước
Lịch sử đã chứng minh rằng những cơn sốt đất không bền vững thường để lại hậu quả nặng nề, từ mất tiền đến phá sản tài chính cá nhân. Việc Chính phủ “ra tay” can thiệp kịp thời là dấu hiệu tốt để điều tiết lại thị trường, giúp bất động sản phát triển theo hướng ổn định và bền vững hơn.
Trong giai đoạn hiện nay, “đầu tư thông minh” không phải là đón đầu tin đồn, mà là “chọn đúng thời điểm, đúng sản phẩm, đúng nhu cầu”. Với những chính sách mới, thị trường sẽ thanh lọc mạnh mẽ – và đó là cơ hội cho những nhà đầu tư chuyên nghiệp và người mua để ở thật sự.
Tường Vy
