Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 được kỳ vọng sẽ tạo ra bước ngoặt trong công tác quản lý và sử dụng đất tại Việt Nam. Tuy nhiên, chỉ sau một thời gian ngắn áp dụng, nhiều bất cập đã dần bộc lộ, khiến Bộ Nông nghiệp và Môi trường phải đề xuất sửa đổi, bổ sung nhằm đảm bảo tính đồng bộ, phù hợp với thực tiễn cũng như thúc đẩy nguồn lực đất đai phát triển kinh tế – xã hội.
Nội dung:
Thay đổi mô hình chính quyền địa phương khiến luật cũ trở nên lạc hậu
Một trong những nguyên nhân chính được Bộ Nông nghiệp và Môi trường nêu ra là sự thay đổi về mô hình tổ chức chính quyền địa phương. Cụ thể, từ ngày 1/7/2025, cả nước chính thức bỏ cấp huyện, vận hành mô hình hai cấp gồm cấp tỉnh và cấp xã/phường. Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 vẫn giữ các quy định liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở ba cấp: quốc gia, tỉnh và huyện.
Điều này tạo ra sự không thống nhất trong hệ thống pháp luật và khó khăn cho địa phương trong quá trình triển khai thực hiện. Việc vẫn giữ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trong khi cấp hành chính này không còn tồn tại là một nghịch lý cần sớm được điều chỉnh.
Thiếu đồng bộ giữa quy hoạch đất đai và các ngành
Không chỉ có sự chồng chéo trong quy hoạch các cấp, Luật Đất đai 2024 còn bộc lộ sự thiếu đồng bộ với quy hoạch ngành, lĩnh vực khác có sử dụng đất. Tình trạng này dẫn đến nhiều dự án đầu tư công hoặc các dự án có tính chất cấp bách, mang tính đối ngoại, chính trị bị đình trệ hoặc triển khai chậm do không phù hợp quy hoạch.
Ví dụ, các công trình phục vụ Diễn đàn Hợp tác Kinh tế châu Á – Thái Bình Dương (APEC), các khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế… chưa có cơ sở pháp lý rõ ràng để thu hồi đất, khiến việc triển khai đầu tư bị “treo” và nguồn lực đất đai bị lãng phí.
Ngoài ra, hiện chưa có quy định xử lý dứt điểm trong trường hợp nhà đầu tư không thể thỏa thuận được phần diện tích đất nhỏ còn lại trong dự án. Điều này dẫn đến ách tắc, làm giảm hiệu quả đầu tư và phát triển hạ tầng.
Hai phương án điều chỉnh về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
Để khắc phục bất cập trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất hai phương án:
- Phương án 1: Thay thế quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện bằng cấp xã.
- Phương án 2: Bỏ hoàn toàn quy định về quy hoạch sử dụng đất cấp huyện.
Việc điều chỉnh này nhằm phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp mới, đồng thời giúp rút ngắn quy trình, tránh chồng chéo và đảm bảo tính khả thi trong công tác quy hoạch, sử dụng đất.
Bổ sung trường hợp thu hồi đất phục vụ phát triển kinh tế – xã hội
Một điểm đáng chú ý trong đề xuất sửa đổi lần này là bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng. Những dự án thuộc nhóm này gồm:
- Công trình cấp bách phục vụ nhiệm vụ chính trị, quốc phòng, an ninh, đối ngoại.
- Dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics.
- Các khu đô thị, du lịch, văn hóa, thể thao do HĐND cấp tỉnh phê duyệt chủ trương đầu tư.
Đặc biệt, nếu nhà đầu tư đã đàm phán thành công tối thiểu 75% diện tích dự án, Nhà nước sẽ có quyền thu hồi phần còn lại để bàn giao cho nhà đầu tư nhằm tránh tình trạng dự án bị đình trệ do không thỏa thuận được toàn bộ diện tích.
Nới lỏng quy định về đấu giá, đấu thầu đất
Một trong những vướng mắc lớn nhất sau một năm thực hiện Luật Đất đai 2024 là yêu cầu phải thực hiện đấu giá hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất trong tất cả các trường hợp giao, cho thuê đất.
Quy định này tuy đảm bảo tính minh bạch nhưng lại khiến việc lựa chọn nhà đầu tư trở nên khó khăn, kéo dài thời gian chuẩn bị dự án, gia tăng chi phí tuân thủ và ảnh hưởng đến khả năng huy động vốn.
Đặc biệt, với những quỹ đất thu hồi từ cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước, việc đấu giá đôi khi không thực sự hiệu quả, thậm chí làm chậm quá trình xử lý tài sản công.
Do đó, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất:
- Cho phép nhà đầu tư lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền một lần hoặc trả hàng năm để phù hợp khả năng tài chính, giúp dễ dàng hạch toán, thế chấp và huy động vốn.
- Giữ nguyên quy định đơn vị sự nghiệp công lập không được chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất.
- Cho phép đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư với những dự án sử dụng quỹ đất do cơ quan Nhà nước quản lý nhưng cho thuê trả tiền hàng năm.
Điều chỉnh phương pháp định giá đất
Giá đất là một trong những vấn đề gây tranh cãi nhất trong quản lý đất đai hiện nay. Luật Đất đai 2024 quy định việc định giá theo nguyên tắc thị trường, song trên thực tế, cách tính này phụ thuộc quá nhiều vào thị trường thứ cấp, năng lực đơn vị tư vấn và các yếu tố đầu vào thiếu ổn định.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường chỉ ra rằng, phương pháp định giá hiện tại chưa phản ánh đúng bản chất giá trị đất, đồng thời chưa phát huy được vai trò điều tiết của Nhà nước.
Do đó, hai phương án được đưa ra:
- Phương án 1: Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần, xây dựng theo từng khu vực, vị trí, thay vì cập nhật hàng năm như hiện tại.
- Phương án 2: Bỏ hoàn toàn giá đất cụ thể, thay vào đó áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) do UBND cấp tỉnh công bố, cập nhật hàng năm sau khi bảng giá đất 5 năm được ban hành.
Việc điều chỉnh này nhằm giảm thiểu tình trạng “tận thu” từ đất, đồng thời rút ngắn thời gian xử lý thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư tiếp cận đất đai và triển khai dự án nhanh chóng.
Sửa luật để phù hợp với hệ thống pháp luật và thực tiễn
Bộ Nông nghiệp và Môi trường khẳng định, việc sửa đổi Luật Đất đai 2024 không chỉ đơn thuần là khắc phục bất cập, mà còn nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật khác đang và sẽ được sửa đổi trong thời gian tới như: Luật Quy hoạch, Luật Đấu giá tài sản, Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn…
Trên thực tế, nhiều địa phương đang gặp lúng túng trong triển khai các dự án do phải trải qua nhiều giai đoạn pháp lý khác nhau, mỗi giai đoạn lại chịu sự điều chỉnh bởi các bộ luật khác nhau. Điều này ảnh hưởng nghiêm trọng đến tiến độ đầu tư và phát triển kinh tế – xã hội ở cấp địa phương và quốc gia.
Hướng đến mục tiêu khơi thông nguồn lực và đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất
Việc sửa Luật Đất đai 2024, theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, sẽ mở đường cho việc khơi thông nguồn lực đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý, khai thác và sử dụng đất. Đồng thời, các điều chỉnh cũng nhằm đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo niềm tin cho nhà đầu tư và người dân.
Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai dự kiến sẽ được trình Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ 10 (cuối năm 2025). Nếu được thông qua, luật sửa đổi này sẽ chính thức có hiệu lực từ đầu năm 2026.
Nguồn: vnexpress.vn
Tường Vy
