Trong bối cảnh giá bất động sản nội đô TP.HCM ngày càng tăng cao, thì chung cư và các loại hình bất động sản khác tại các tỉnh vệ tinh như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu đã và đang trở thành “điểm nóng” thu hút giới đầu tư lẫn người mua nhà để ở thật sự. Đây là thời điểm vàng để cân nhắc xuống tiền và đón đầu làn sóng dịch chuyển đầu tư mạnh mẽ trong giai đoạn 2025 – 2030.
Một dự án chung cư tại tỉnh Đồng Nai
Nội dung:
Vì Sao Bất Động Sản Vùng Ven TP.HCM Tăng Nhiệt?
1. Nhu Cầu Vượt Cung: Cơ Hội Lớn Cho Nhà Đầu Tư
Các khu công nghiệp trọng điểm như VSIP (Bình Dương), Amata (Đồng Nai) và Phú An Thạnh (Long An) đón hàng chục ngàn lao động mỗi năm, tạo áp lực lớn lên hạ tầng cư trú. Đồng thời, chính sách hạn chế cấp phép dự án mới tại TP.HCM đã thúc đẩy xu hướng chuyển dịch ra vùng ven. Giá căn hộ tại các tỉnh giáp ranh TP HCM được dự báo tăng mạnh thời gian tới, khi nhiều dự án mới bắt đầu triển khai bán hàng.
Sau đợt mở bán giữa tháng 5, chủ đầu tư Lê Phong đang có kế hoạch điều chỉnh giá căn hộ The Emerald 68 (Thuận An, Bình Dương) tăng thêm 18%, từ 55 triệu đồng mỗi m2 lên khoảng 65 triệu đồng, cạnh tranh hơn nhiều so với căn hộ cùng phân khúc tại TP.HCM.
Cùng khu vực Quốc lộ 13, một dự án chung cư khác cũng chuẩn bị triển khai, định vị ở phân khúc cao cấp, giá dự kiến từ 68 triệu đồng mỗi m2. Hay trên khu vực TP Dĩ An, một chung cư cao cấp đã hoàn thiện công tác xây dựng, đang lên kế hoạch mở bán với mức giá dự kiến gần 75 triệu đồng mỗi m2.
Không riêng dự án mới, loạt chung cư đang triển khai trước đó tại Bình Dương như Phú Đông SkyOne, TT Avio, HT Pearl, Picity Sky Park… cũng rục rịch lập mặt bằng giá mới ở cả sơ cấp và thứ cấp, tăng trung bình 5-10% khi tỉnh này định giá lại chi phí tiền sử dụng đất.
Ở thị trường Long An, một chủ đầu tư khu đô thị quy mô lớn tại huyện Bến Lức lên kế hoạch ra mắt phân khu cao tầng quy mô hơn 1.000 căn. Theo thông tin từ sàn môi giới, giá căn hộ dự kiến từ 50 triệu đồng mỗi m2. Căn hộ 1 phòng ngủ diện tích 38 m2, giá 1,8-2 tỷ đồng (47-53 triệu đồng mỗi m2); căn hộ 2 phòng ngủ diện, tích 86 m2 có giá 3,6-5,6 tỷ đồng (42-65 triệu đồng mỗi m2).
Cùng khu vực này, chủ đầu tư Nam Long có kế hoạch phát triển loạt dự án chung cư, quy mô khoảng 6.000 căn hộ thuộc phân khúc trung – cao cấp, giá bán dự kiến từ 40 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, mặt bằng giá chung cư tại Long An hiện chỉ từ 25-35 triệu đồng/m2. Mức giá dự kiến của các dự án mới có thể đẩy mặt bằng trung bình của thị trường tăng 40-50% so với hiện tại.
Tại Đồng Nai, thị trường chung cư còn khiêm tốn với khoảng 2 dự án sắp mở bán. Trong đó, một dự án tại Nhơn Trạch có giá trung bình 35 triệu đồng mỗi m2, tăng gần 8% so với cuối 2024. Một dự án khác dự kiến ra mắt với giá từ 36-40 triệu đồng mỗi m2.
Dự án La Pura nằm trên mặt tiền đường quốc lộ 13
Theo báo cáo quý I của Nhà Tốt, các tỉnh vùng ven đã vượt TP HCM về nguồn cung lẫn thanh khoản căn hộ. Cụ thể, tỉnh Bình Dương và Long An chiếm 94% rổ hàng căn hộ mở bán mới, trong khi TP HCM chỉ đóng góp 6%. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ (ở cả sơ cấp và thứ cấp) tại các tỉnh nói trên tăng 53-78% trong khi ở TP HCM, sức mua giảm gần 37%. Nhà Tốt cho biết quý I, giá sơ cấp chung cư Bình Dương tăng 4%, Đồng Nai tăng 7% còn Long An tăng 28%. Giá thứ cấp chung cư Bình Dương cũng tăng 3%, Long An tăng 14%, Đồng Nai tăng 1%.
Số liệu từ Viện nghiên cứu bất động sản Dat Xanh Services cũng chỉ ra trong tháng 4, giá căn hộ tại các tỉnh phía Nam tiếp tục tăng 2-5% so với tháng trước và cao hơn 20-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Giá bán căn hộ thấp nhất khoảng 29 triệu đồng mỗi m2, ghi nhận tại một dự án ở Long An; cao nhất lên đến 85 triệu đồng mỗi m2. Phần lớn nguồn cung mới trong tháng qua đều thuộc phân khúc trung – cao cấp.
2. Hạ Tầng Giao Thông Phát Triển Mạnh: Động Lực Tăng Trưởng Giá
- Metro Số 1 (Bến Thành – Suối Tiên)
- Vành Đai 3 TP.HCM
- Cao Tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây
- Cao Tốc Bến Lức – Long Thành
Hệ thống giao thông đồng bộ giúp rút ngắn thời gian di chuyển và tăng kết nối giữa TP.HCM & vùng ven. Thống kê cho thấy, mỗi lần hoàn thành dự án hạ tầng lớn, bất động sản liền kề có thể tăng 10 – 20% giá trị.
Hạ tầng kết nối mạnh mẽ của các bất động sản vùng ven
3. Doanh Nghiệp Dịch Chuyển, Kéo Theo Cầu Nhà Ở Tăng Cao
Chi phí thuê mặt bằng & vận hành cao đang khiến hàng loạt doanh nghiệp chuyển về Long Thành (Đồng Nai), Tân Uyên (Bình Dương), và Đức Hòa (Long An). Sự tăng trưởng lao động tạo nhu cầu lớn về nhà ở.
Ví dụ: Căn hộ gần KCN VSIP II được mở bán năm 2020 với giá 18 triệu/m², đến đầu năm 2024 đã cán mốc 30 triệu/m² – tăng gần 70% chỉ trong 3 năm.
4. Có Nên Đầu Tư Bất Động Sản Vùng Ven Lúc Này?
Câu trả lời: CÓ – nếu bạn có chiến lược trung – dài hạn rõ ràng và chọn đúng thời điểm.
- Chỉ chọn dự án pháp lý rõ ràng, đã có quy hoạch cấp phép
- Ưu tiên vị trí gần tuyến giao thông chiến lược: metro, cao tốc, vành đai
- Hạn chế đầu tư lướt sóng – giữ ít nhất 2–5 năm để sinh lời ổn định
Tránh xa dự án còn mới, ở quá xa trung tâm hoặc thiếu quy hoạch cụ thể.
Lý giải nguyên nhân giá chung cư vùng ven tăng, bà Trần Nguyễn Hoàng Uyên, Giám đốc Nhà Tốt, nhận định do loạt dự án mới ra mắt, cùng với hiệu ứng “ăn theo” các đô thị quy mô lớn chuẩn bị triển khai. Tâm lý lo ngại giá nhà tiếp tục leo thang sau khi một số địa phương cơ cấu lại địa giới hành chính cũng góp phần đẩy mặt bằng giá tăng cao.Hạ tầng lớn hoàn thành sẽ kéo giá bán tăng tiếp 15 – 20%. Vì thế, đừng chần chừ nếu bạn đã có nhu cầu mua nhà thật.
Ngoài ra, việc nhiều dự án hạ tầng quy mô được đẩy nhanh triển khai, tăng tính liên kết vùng giữa các tỉnh với TP HCM cũng kéo theo giá nhà những khu vực lân cận thành phố nhích lên. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền, giúp điều tiết đà tăng giá lại ít được phát triển.
Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, phân tích giá sơ cấp tăng do chi phí đầu vào cao, cùng với việc các tỉnh áp dụng bảng giá đất mới tăng trung bình 20-30%. Điều này khiến chủ đầu tư buộc điều chỉnh giá. Bên cạnh đó, chi phí phát triển dự án đang tăng cao, các chủ đầu tư cũng phải điều chỉnh lại giá bán dự án để tránh lỗ.
Theo ông Phúc các chi phí đầu vào của một dự án nhà ở thương mại hiện bao gồm: chi phí đất đai chiếm 25-30%, thủ tục đầu tư khoảng 5-10% và có thể đội lên tới 15% nếu thủ tục kéo dài. Chi phí vốn chiếm khoảng 5-10%, ngoài ra còn có nhóm chi phí xây dựng (vật liệu, nhân công, máy móc) đang bị đẩy lên cao do vật giá leo thang và chi phí thuê lao động tăng. Bên cạnh đó, lãi suất hiện nay của ngân hàng dành cho doanh nghiệp đang khá cao cũng tác động vào giá thành sản phẩm bán ra.
Trước tình trạng giá nhà tăng cao, ông Ngô Quang Phúc cho rằng để hạ nhiệt cần các chính sách kiểm soát chi phí đầu vào phát triển dự án, bao gồm chi phí đất, vật tư, lãi suất và thủ tục hành chính.
Kết Luận: Đầu Tư Chung Cư Vùng Ven – Lựa Chọn Thông Minh 2025
Thị trường bất động sản vùng ven TP.HCM đang trỗi dậy mạnh mẽ, với loạt lợi thế:
- Giá cả cạnh tranh so với nội đô
- Hạ tầng hoàn thiện nhanh
- Cầu tăng mạnh nhờ doanh nghiệp dịch chuyển
- Tiềm năng tăng giá bền vững
Lời khuyên: Chọn đúng thời điểm, đúng khu vực, đúng dự án sẽ giúp bạn tối ưu hóa lợi nhuận hoặc an cư lâu dài.
Với diễn biến về nguồn cung hạn chế và chi phí sử dụng đất đang thay đổi, các chuyên gia dự báo thị trường sơ cấp sẽ phải tăng giá tiếp trong thời gian tới. Thị trường thứ cấp với các sản phẩm cũ cũng dần thay đổi biểu giá để bắt kịp xu hướng chung, thu hẹp cơ hội sở hữu nhà ở của phần đông người dân.
Một khảo sát về tâm lý người dùng bất động sản của Chợ Tốt cũng cho thấy, hơn 55% người tham gia khảo sát nhận định thị trường sẽ ổn định và khởi sắc trong 6 tháng tới; khoảng 50% cho rằng giá bất động sản sẽ còn tăng sau thông tin sáp nhập tỉnh, trong khi chỉ 10% cho rằng giá sẽ giảm.
Vì vậy, đừng đầu tư đại trà – hãy tỉnh táo & xác định chiến lược đầu tư rõ ràng.
Tường Vy
