Tiền sử dụng đất (TSUD) luôn là một trong những yếu tố chi phí lớn nhất đối với các doanh nghiệp bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, việc áp dụng tiền sử dụng đất tạm tính và quy định nộp bổ sung theo Luật Đất đai 2024 đang gây nhiều tranh cãi, khiến doanh nghiệp đối mặt với rủi ro tài chính và nguy cơ đẩy giá nhà tăng cao.
Nội dung
Quy định mới về tiền sử dụng đất và phản ứng từ doanh nghiệp
Nội dung dự thảo Nghị định sửa đổi
Theo Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP, các trường hợp:
- Đã có quyết định giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng trước ngày 1/8/2024 (khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực) nhưng chưa có quyết định giá đất.
- Phải nộp bổ sung 5,4%/năm trên số tiền TSUD chưa tính.
Phản ứng từ doanh nghiệp và hiệp hội
- Ông Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM): Cho rằng quy định này bất hợp lý, vì doanh nghiệp không phải là nguyên nhân gây chậm trễ trong việc định giá đất.
- Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS): Cảnh báo nhiều dự án bị đình trệ do chờ tính TSUD, gây tăng chi phí lãi vay và rủi ro tài chính.
Tác động tiêu cực đến doanh nghiệp BĐS
Chi phí tăng đột biến, doanh nghiệp đối mặt thua lỗ
- Ví dụ thực tế: Một chủ đầu tư tại Thủ Đức nhận thông báo TSUD tăng từ 50 tỷ lên 300 tỷ đồng (gấp 6 lần dự tính ban đầu).
- Hậu quả:
- Nếu bán với giá cũ → Lỗ nặng.
- Nếu tăng giá → Khó bán do sức mua yếu.
Kéo dài thời gian triển khai dự án, tăng chi phí ẩn
- Chi phí lãi vay tăng do thời gian chờ định giá kéo dài.
- Chi phí cơ hội: Đất không được khai thác hiệu quả, giảm lợi nhuận.
Nguy cơ đẩy giá BĐS tăng cao
Giá nhà tăng do chi phí đầu vào tăng
- TSUD chiếm 30-50% giá thành dự án, nếu tăng sẽ buộc chủ đầu tư điều chỉnh giá bán.
- Hiện giá BĐS tại Hà Nội, TP.HCM đã ở mức cao, việc tăng thêm sẽ giảm khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Nguồn cung khan hiếm, thị trường mất cân bằng
- Nhiều doanh nghiệp không đủ khả năng nộp TSUD bổ sung → Dự án bị treo → Giảm nguồn cung.
- Cung giảm, cầu ổn định → Giá nhà tiếp tục tăng.
Kiến nghị giải pháp
Sửa đổi quy định về TSUD bổ sung
- Không tính tiền bổ sung cho thời gian chậm định giá trước 1/8/2024, vì doanh nghiệp không có lỗi.
- Nếu áp dụng, chỉ tính từ 1/8/2024 đến ngày phê duyệt giá đất, trừ 180 ngày theo Luật Đất đai 2024.
Tăng tốc thẩm định giá đất
- Cơ quan nhà nước cần rút ngắn thời gian phê duyệt giá đất để giảm áp lực cho doanh nghiệp.
Hỗ trợ doanh nghiệp về tài chính
- Xem xét giãn nợ TSUD hoặc hỗ trợ lãi suất để doanh nghiệp không bị đứt gãy dòng tiền.
Kết luận
Quy định về tiền sử dụng đất tạm tính và nộp bổ sung đang gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp BĐS, dẫn đến nguy cơ giá nhà tăng cao và thị trường đình trệ. Để tháo gỡ vướng mắc, cần sửa đổi chính sách phù hợp, đồng thời đẩy nhanh thủ tục định giá đất để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường BĐS.
Tuyết Như
